ניתוח תיקי כינוס נכסים מורכבים בהובלתו של עו"ד גונן קסטנבאום
הליך כינוס נכסים נתפס לעיתים קרובות כשלב טכני וסופי בחייו של חוב – מינוי עורך דין מטעם נושה, מכירת נכס וסגירת התיק. אולם, מציאות זו רחוקה מלתאר את המורכבות, האתגרים והמיומנות הנדרשת בניהול תיקי כינוס, במיוחד כאשר מדובר בנכסים משמעותיים, סביבה משפטית סבוכה, או מחלוקות בין צדדים. במקרים אלה, תפקידו של כונס הנכסים הופך מתפקיד ביצועי לתפקיד ניהולי-אסטרטגי מורכב, הדורש שילוב של חדות משפטית, הבנה עסקית ויכולת ניהול פרויקטים תחת לחץ.
עורך הדין גונן קסטנבאום, מייסד משרד ג. קסטנבאום ושות', הוא אחד מאותם אנשי מקצוע שבתי המשפט ולשכות ההוצאה לפועל מפקידים בידיהם את ניהולם של תיקי הכינוס המורכבים ביותר. ניתוח דפוסי הפעולה שלו בתיקים אלה חושף גישה שיטתית ורב-תחומית, אשר הופכת את הליך הכינוס ממכירת חיסול פשוטה לתהליך אקטיבי של השאת ערך, תוך ניווט זהיר ומקצועי במבוך המשפטי והפיננסי. הובלתו בתיקים אלה מדגימה כיצד ניהול נכון יכול להפוך מצב של חוב ומשבר להזדמנות ליצירת תוצאה מיטבית עבור הנושה, ולעיתים גם עבור יתר המעורבים.
מה הופך תיק כינוס ל"מורכב"?
כדי להבין את גישתו הייחודית של עו"ד קסטנבאום, יש להגדיר תחילה מהי אותה "מורכבות" המאפיינת את התיקים שבהם הוא מטפל. המורכבות יכולה לנבוע ממספר גורמים, שלעיתים קרובות משתלבים זה בזה:
- מורכבות משפטית: התיק אינו "נקי". על הנכס המיועד למימוש עשויות לרבוץ זכויות נטענות של צדדים שלישיים, עיקולים סותרים, או מחלוקות משפטיות אחרות המעכבות את הליך המימוש. במקרים כאלה, הכונס נדרש לפעול בזירה משפטית אקטיבית, להגיש תגובות, להופיע בפני ערכאות שיפוטיות ולהכריע במחלוקות עוד בטרם ניתן להתקדם לשלב המכירה. לדוגמה, בתיקי כינוס שניהל, נאלץ להתמודד עם טענות של צדדים שלישיים לזכויות בנכס, הליך שדרש הגשת כתבי טענות וקבלת החלטות שיפוטיות שאיפשרו את המשך המימוש.
- מורכבות הנכס עצמו: לא תמיד מדובר בדירת מגורים סטנדרטית. הנכס יכול להיות פרויקט נדל"ן בשלבי בנייה, מספר יחידות דיור בעלות סטאטוס תכנוני ייחודי, נכס מסחרי עם שוכרים, או קרקע עם בעיות תכנוניות. במצב כזה, על הכונס להבין את המאפיינים הייחודיים של הנכס ולקבוע את אסטרטגיית המימוש האופטימלית. לדוגמה, במקרה של מימוש שתי דירות בפרויקט יוקרה, ניתוח המצב התכנוני הוביל למסקנה כי הדרך המיטבית למימושן היא כמקשה אחת, מה שדרש איתור של רוכש בעל יכולות מתאימות, לרוב יזם, ולא מכירה נפרדת לשני רוכשים פרטיים.
- מורכבות פיננסית ושיווקית: מימוש נכסים בעלי שווי גבוה דורש יותר מאשר מודעה בעיתון. נדרשת אסטרטגיית שיווק מתוחכמת, פנייה יזומה למשקיעים וליזמים רלוונטיים, וניהול משא ומתן מורכב. היכולת להשיא את התמורה תלויה לא רק בהליך המשפטי, אלא גם בהבנה עמוקה של השוק, בתמחור נכון ובניהול תהליך מכירה תחרותי ומקצועי.
אסטרטגיית הפעולה: ניתוח שלבי בכינוס המורכב
הגישה של עו"ד גונן קסטנבאום לניהול תיקים אלה מתבססת על מתודולוגיה סדורה, המשלבת בין חובותיו כקצין בית המשפט לבין חשיבה עסקית של מנהל פרויקט.
שלב ראשון: מינוי, קבלת סמכויות והשתלטות על הנכס
התהליך מתחיל עם קבלת צו המינוי מרשם ההוצאה לפועל. צו זה אינו רק הרשאה למכור, אלא כתב שליחות מפורט, המגדיר את סמכויותיו וחובותיו של הכונס. הצעד הראשון הוא ביצוע הפעולות הפורמליות הנדרשות: הפקדת התחייבות אישית, מסירת הודעות על המינוי לחייב ולכל בעלי הזכויות האחרים בנכס, ורישום צו הכינוס במרשם המקרקעין. פעולות אלו חיוניות להבטחת תוקפו החוקי של ההליך ולמניעת כל דיספוזיציה בנכס.
שלב שני: אבחון, גיבוש אסטרטגיה וקבלת הוראות
לאחר ההשתלטות הפורמלית, מתחיל שלב האבחון המעמיק. בשלב זה, הכונס פועל במספר מישורים במקביל: הוא מזמין חוות דעת שמאית עדכנית כדי להעריך את שווי הנכס; הוא לומד את התיק המשפטי, מנתח את טענותיהם של צדדים שלישיים (אם ישנם), ופונה לבית המשפט בבקשות מתאימות למתן הוראות כיצד לפעול. במקביל, הוא מגבש את אסטרטגיית המכירה. האם למכור את הנכס "כמו שהוא" (AS IS)? האם נדרשות פעולות להשבחתו? מיהו קהל היעד המתאים ביותר – יזמים, משקיעים או רוכשים פרטיים? על בסיס ניתוח זה, הוא מגיש לבית המשפט בקשה לאישור "נוהל מכר", המפרט את אופן ביצוע המכירה, לרבות אופן הפרסום, תנאי ההשתתפות והליך ההתמחרות.
שלב שלישי: ניהול הליך המכירה – מעבר לפעולה פסיבית
זהו השלב שבו גישתו היזומה של עו"ד קסטנבאום באה לידי ביטוי באופן מובהק. הוא אינו מסתפק בפרסום פסיבי של מודעה בעיתון. הוא מנהל קמפיין שיווקי אקטיבי הכולל, במקרים המתאימים, פניות יזומות לגורמים רלוונטיים בשוק, כמו יזמים וחברות נדל"ן. צוות משרדו מנהל את הקשר עם המתעניינים, מתאם ביקורים בנכס, מנהל שיחות ופגישות, ומספק את כל המידע הדרוש כדי לעודד הגשת הצעות. ניהול אקטיבי זה של המכירה מגדיל את מאגר הרוכשים הפוטנציאליים, יוצר תחרות בריאה, ובסופו של דבר, מוביל להשגת מחיר גבוה יותר.
השיא של שלב זה הוא הליך ההתמחרות, אותו הוא מנהל בשקיפות ובהגינות, תוך מתן הזדמנות שווה לכל המציעים, לרבות לחייב עצמו, כנדרש על פי דין.
שלב רביעי: אישור המכר, סגירה וחלוקת התמורה
לאחר קבלת ההצעה הגבוהה ביותר, מוגשת לרשם ההוצאה לפועל בקשה מנומקת לאישור המכר. הבקשה אינה טכנית בלבד; היא מציגה את כל ההליך שבוצע, מפרטת את ההצעות שהתקבלו, ומסבירה מדוע ההצעה הנבחרת היא הטובה והכדאית ביותר בנסיבות העניין. בתיק כינוס משמעותי שניהל, הגיש בקשה מפורטת לאישור מכר בסך של למעלה מ-22 מיליון שקלים, תוך שהוא מדגיש כי הסכום גבוה בכ-9 מיליון שקלים מהערכת השמאי, וכי התמורה תשולם בתשלום אחד, מה שמבטיח את ודאות ומהירות העסקה. קבלת הסכמתם של הנושה המובטח והחייב למכירה מהווה צעד חשוב נוסף בהבטחת אישור מהיר של ההליך.
לאחר אישור המכר, הכונס מפקח על העברת מלוא התמורה לקופת ההוצאה לפועל, ומוודא את השלמת כל הפעולות הנדרשות לרישום הנכס על שם הרוכש, כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות קודמת, בהתאם להוראות סעיף 34א לחוק המכר. השלב הסופי הוא הגשת דוח מסכם ובקשה לחלוקת הכספים לנושים, וכן פסיקת שכר טרחתו. גם בשלב זה, ניכרת גישתו המקצועית, כאשר לעיתים הוא מבקש שכר טרחה המוסכם על כל הצדדים, גם אם הוא נמוך מהתקרה הקבועה בתקנות, מתוך ראייה כוללת של טובת ההליך.
סיכום: תוצאות יוצאות דופן כסטנדרט
ניתוח אופן ניהול תיקי כינוס נכסים מורכבים על ידי עו"ד גונן קסטנבאום חושף מתודולוגיה המשלבת משמעת משפטית קפדנית עם חשיבה עסקית יצירתית. הוא אינו רואה עצמו רק כפקיד מבצע, אלא כמנהל שתפקידו להשיא ערך מתוך מצב של משבר. היכולת לנתח מורכבויות משפטיות ותכנוניות, לגבש אסטרטגיית מכירה מותאמת אישית, לנהל הליך שיווק פרואקטיבי ולהוביל את כל התהליך בשקיפות ובמקצועיות מול כל הגורמים – בית המשפט, הנושים, החייב והרוכשים – היא שהופכת את הטיפול שלו ליעיל ומוצלח כל כך. התוצאות, המתבטאות פעם אחר פעם במכירת נכסים במחירים העולים משמעותית על ציפיות השוק, הן העדות הטובה ביותר לאיכותה של גישה זו, המציבה סטנדרט גבוה לניהול הליכי כינוס נכסים בישראל.