ברק הס: "נוכל לחשוף את העוקצים הנסתרים במשכנתאות שהבנקים מסתירים"

איך להימנע מהמלכודות הסמויות ולחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתא

משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחיים שלנו, וגם אחת המורכבות והמטעות. "העולם של המשכנתאות מלא בעוקצים נסתרים שהבנקים לא ששים לחשוף בפנינו," מסביר ברק הס, מייסד ומנכ"ל ברק ייעוץ והשקעות. "לרוב האנשים אין את הכלים לזהות את המלכודות האלה, ואנחנו רואים איך אלפי שקלים מתבזבזים כל חודש."

הס, בעל תואר ראשון במנהל עסקים עם התמחות במימון וחשבונאות ותואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון נדל"ן, הוביל את חברתו לסייע לאלפי משפחות בישראל בקבלת משכנתאות בתנאים מיטביים. במאמר זה, הוא חושף את העוקצים הנסתרים במשכנתאות וכיצד נוכל להימנע מהם.

העוקצים הגדולים במשכנתאות – מה הבנקים לא רוצים שנדע

עולם המשכנתאות רווי במונחים מקצועיים, תנאים מורכבים והסדרים פיננסיים שקשה להבין ללא ידע מקצועי. הס מציג חמישה "עוקצים" נפוצים שחשוב להכיר:

1. הטעייה במסלולי הריבית

"כשאנחנו מגיעים לבנק, היועץ בדרך כלל יציג בפנינו ריבית 'אטרקטיבית' על משכנתא," מסביר הס. "מה שהוא לא יגיד בהכרח הוא שזו ריבית התחלתית בלבד, שעשויה להשתנות באופן משמעותי לאורך חיי ההלוואה."

הוא מדגיש: "נוכל לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים אם נבין את ההבדל בין מסלולי הריבית השונים ונבחר את הנכון עבורנו. למשל, ריבית פריים נשמעת אטרקטיבית כרגע, אבל היא עשויה לעלות בהמשך ולהפוך את המשכנתא ליקרה בהרבה."

2. עמלת פירעון מוקדם מופקעת

"רבים לא יודעים שאפשר להחזיר משכנתא לפני תום התקופה," אומר הס. "אבל מה שהבנקים לא מספרים הוא שחלק מהמסלולים כרוכים בקנסות כבדים על פירעון מוקדם, שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים."

הפתרון, לדבריו: "חשוב לבחור מסלול עם עמלת פירעון מוקדם סבירה, במיוחד אם אתם מתכננים לעשות מחזור משכנתא בעתיד או אם יש סיכוי שתמכרו את הנכס לפני סיום תקופת ההלוואה."

3. ביטוחי משכנתא מיותרים ויקרים

"זהו אולי העוקץ הגדול ביותר," מתריע הס. "הבנקים דורשים לערוך ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי לקבלת משכנתא, אבל מה שרבים לא יודעים הוא שאין חובה לרכוש את הביטוחים האלה דרך הבנק."

הס מספר: "ראינו מקרים של לקוחות ששילמו פי שניים ויותר על ביטוחי משכנתא דרך הבנק, לעומת המחיר שיכלו לקבל בשוק החופשי. החיסכון יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא."

4. האמת על העמלות נסתרות

"בנוסף לריבית, יש שורה ארוכה של עמלות שהבנק גובה," חושף הס. "עמלת פתיחת תיק, דמי ניהול, הוצאות רישום משכנתא, ואפילו 'עמלת אי-ביצוע' אם בסוף לא לקחתם את המשכנתא."

הוא מציע: "נוכל לחסוך אלפי שקלים רק על ידי משא ומתן על העמלות האלה. רבות מהן ניתנות למיקוח, במיוחד אם יש לכם הצעה מתחרה מבנק אחר."

5. הטעייה בהחזר החודשי

"פעמים רבות הבנק מתמקד בהחזר החודשי הנמוך," מסביר הס, "אבל מה שהוא לא מדגיש הוא שהחזר נמוך פירושו תקופה ארוכה יותר, וסך הריבית ששולמת גדל משמעותית."

הוא מוסיף: "למשל, אם תאריכו את המשכנתא מ-20 ל-30 שנה, ההחזר החודשי ירד בכ-20%, אבל סך הריבית שתשלמו תגדל בכ-50%. זהו פער של מאות אלפי שקלים."

האסטרטגיות שיחסכו לכם מאות אלפי שקלים במשכנתא

לאחר שחשף את העוקצים הנסתרים, ברק הס מציע מספר אסטרטגיות חכמות להתמודדות עם המשכנתא:

1. תכנון מוקדם ונכון של המשכנתא

"אחת הטעויות הגדולות היא להתחיל לחפש משכנתא רק אחרי שמצאתם דירה," אומר הס. "נוכל לחסוך הרבה כסף וטרחה אם נתכנן את המשכנתא מראש, נבדוק את האפשרויות השונות, ונקבל אישור עקרוני לפני שאנחנו מתחילים לחפש דירה."

הס מדגיש: "תכנון מוקדם נותן לכם כוח מיקוח מול המוכר וגם מול הבנק. כשאתם יודעים מראש כמה אתם יכולים ללוות ובאילו תנאים, אתם נמצאים בעמדת יתרון משמעותית."

2. בחירת תמהיל מסלולים מושכל

"אחת האסטרטגיות היעילות ביותר היא פיצול המשכנתא למספר מסלולים שונים," מציע הס. "למשל, חלק במסלול של ריבית קבועה לא צמודה, חלק בריבית משתנה, וחלק בריבית צמודה למדד."

הוא מסביר: "הרעיון הוא לא לשים את כל הביצים בסל אחד. כל מסלול מגן עליכם מסיכון אחר, וביחד הם יוצרים תמהיל מאוזן שמתאים לאורך חיי המשכנתא."

3. שימוש נכון בהון העצמי

"שאלה שעולה תדיר היא כמה הון עצמי להשקיע בדירה," אומר הס. "התשובה אינה פשוטה וצריכה להתחשב במצב הכלכלי הכולל, ביכולת ההחזר החודשית, ובמטרות הפיננסיות האחרות."

הוא מציע: "לעתים, עדיף להשקיע פחות הון עצמי ולשמור חלק מהכסף כרזרבה או להשקעות אחרות שיניבו תשואה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא. זו החלטה שצריכה להיות חלק מתכנון פיננסי כולל."

4. ביטוחי משכנתא – איך לחסוך אלפי שקלים

"אל תקנו ביטוחים דרך הבנק," מייעץ הס בתקיפות. "קחו הצעות מכמה סוכני ביטוח מורשים ובחרו את ההצעה הטובה ביותר. הדבר היחיד שצריך להקפיד עליו הוא שהפוליסה תכלול סעיף שעבוד לטובת הבנק."

הוא מוסיף: "אל תיפלו למלכודת 'הנוחות' של לקנות הכל במקום אחד. אנחנו רואים חיסכון של עשרות אלפי שקלים למשפחות שטורחות לבדוק אופציות בשוק החופשי."

5. מחזור משכנתא בזמן הנכון

"מחזור משכנתא יכול לחסוך סכומים משמעותיים אם הוא נעשה בזמן הנכון ובאופן חכם," מסביר הס. "המפתח הוא לא למרוח זמן ולזהות את החלון ההזדמנויות – למשל, כשהריביות יורדות, או כשמשתנים תנאי השוק לטובתכם."

הוא מזהיר: "אבל חשוב לקחת בחשבון את כל העלויות הכרוכות במחזור, כולל עמלת פירעון מוקדם, עמלות פתיחת תיק חדש, והוצאות רישום משכנתא מחדש."

מקרי הצלחה אמיתיים בזירת המשכנתאות

ברק הס משתף מספר מקרים מעוררי השראה מניסיונו העשיר בליווי משכנתאות:

"זוג צעיר הגיע אלינו אחרי שבנק הציע להם משכנתא בריבית פריים פלוס 0.5% לכל אורך חיי ההלוואה," מספר הס. "ההצעה נשמעה מצוינת, אבל כשבחנו את המקרה לעומק, הבנו שזו עלולה להיות טעות גדולה."

הס מסביר: "השארת כל המשכנתא בריבית משתנה חושפת את המשפחה לסיכון משמעותי של עלייה בהחזר החודשי אם הריבית תעלה. הצענו להם תמהיל מאוזן יותר, עם חלק בריבית קבועה וחלק בריבית משתנה. אמנם ההחזר החודשי ההתחלתי היה גבוה יותר ב-300 ש"ח, אבל היום, אחרי עליית הריבית, הם חוסכים כ-1,500 ש"ח בחודש לעומת מה שהיו משלמים אם היו לוקחים את ההצעה המקורית."

מקרה נוסף: "משפחה שכבר היתה עם משכנתא של 15 שנה פנתה אלינו לייעוץ כללי," מספר הס. "כשבדקנו את התנאים שלהם, גילינו שהם משלמים פי שלושה על ביטוח החיים למשכנתא בהשוואה למחיר בשוק. ביצענו עבורם שינוי בביטוח בלבד, וחסכנו להם כ-60,000 ש"ח לתקופה שנותרה."

כפי שמעידה אחת הלקוחות, דקלה ישעיהו: "עבורי זו הייתה הבחירה הנכונה!!! צוות מקצועי, אדיב ושרותי!!! לגמרי עשו את המייטב עבורי. אותי ליווה עמית, הליווי שלו סופר סופר מקצועי נתן לי הרגשה הכי נעימה לשאול את כל השאלות שבעולם. האמת לאחר קבלת המשכנתא אפילו אמרתי לו מה לא נדבר יותר???"

האתגרים החדשים בשוק המשכנתאות

שוק המשכנתאות מתפתח ומשתנה באופן תדיר, ואתגרים חדשים צצים בפני הלווים. הס משתף תובנות רלוונטיות לשנת 2025:

"אחד השינויים המשמעותיים בשוק המשכנתאות בשנה האחרונה הוא ההגבלות החדשות שהטיל בנק ישראל על עסקאות שבהן הקבלנים מממנים את יתרת הרכישה עבור הרוכש," מסביר הס. "המשמעות היא שפחות אנשים יוכלו להשתמש במבצעי מימון כמו 20/80 או 10/90, וזה ידרוש יותר הון עצמי והתנהלות מחושבת יותר."

הוא מוסיף: "יציבות שוק המשכנתאות חשובה לכולנו, אבל השינויים האלה מדגישים כמה חשוב להיות מלווים בידע ובייעוץ מורשה הן בתחום הנדל"ן והן בתחום המשכנתאות."

לסיכום: כך תמנעו מהעוקצים ותחסכו מאות אלפי שקלים

ברק הס מסכם את הנקודות המרכזיות:

1. התייעצו עם מומחה בלתי תלוי – "אל תסתמכו רק על הייעוץ של הבנק. העבודה שלהם היא למקסם את הרווח של הבנק, לא לחסוך לכם כסף."

2. השוו הצעות ממספר בנקים – "נוכל להשיג תנאים טובים יותר כשיש לנו כוח מיקוח, והדרך הטובה ביותר היא לקבל הצעות ממספר בנקים ולנהל משא ומתן."

3. שימו לב לכל התנאים, לא רק לריבית – "עמלות, תקופת המשכנתא, עמלת פירעון מוקדם, ביטוחים – כל אלה משפיעים על העלות הכוללת."

4. בדקו ביטוחים בשוק החופשי – "נוכל לחסוך עשרות אלפי שקלים רק על ידי רכישת ביטוחי המשכנתא מחוץ לבנק."

5. עקבו אחרי המשכנתא לאורך זמן – "משכנתא אינה החלטה חד-פעמית. בדקו מדי כמה שנים את התנאים בשוק ושקלו מחזור אם התנאים מתאימים."
   

"משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח ומשמעותית," מסכם הס, "אבל עם הידע והכלים הנכונים, נוכל להפוך אותה לנכס כלכלי שמשרת אותנו, ולא להפך."

אור-חי בטאש, לקוח מרוצה, מעיד: "לפני זמן מה קנינו בית, וכחלק מהתהליך בחרנו להיוועץ אתכם בנושא המשכנתא. מהפגישה הראשונה ליווה אותנו דוד שטינברג עם סבלנות מרובה, הסברים מפורטים ובשפה פשוטה כך ששנינו נוכל להבין בכל שלב מה אנו עושים ומהם האפשרויות העומדות בפנינו."